España no cuenta con una regulación específica sobrelos servicers (plataformas de gestión inmobiliarias y de créditos) ni sobre los compradores de los mismos. Ninguno de los dos está sujeto a autorización administrativa ni a supervisión de ninguna autoridad competente. Su actividad –gestionar activos inmobiliarios y adquirirlos– se rige esencialmente por el derecho privado, aplicable a los contratos de compraventa de carteras de inmuebles y a la administración de los mismo. Esto se acabará antes de que finalice 2023, porque España está obliga a trasponer la directiva europea sobre los Administradores de Crédito y los Compradores de Crédito, antes de que finalice el año.
El sector critica la lentitud del Ministerio de Economía en esta materia y denuncian “la poca implicación del Tesoro”. “España es el único de los grandes países de la UE que aún no ha traspuesto la norma”, lamentan fuentes del sector consultadas por este medio. Y es que otros Estados miembros como Italia, Francia o Alemania ya lo han hecho, lo que provoca una cierta “desventaja” para el mercado español.
«La nueva norma«
La norma establece un marco común para los servicers y los compradores de los mismos. Obliga a obtener una autorización administrativa, que puede ser revocable, de la autoridad nacional competente, en este caso el Banco de España. Se crea un registro oficial de todos los servicers autorizados y se analiza la capacidad para recibir y mantener fondos. Una vez se haya traspuesto la norma, los servicers que estén bajo la supervisión del Banco de España podrán prestar servicio en otros países y serán los supervisores de esos Estados los que se encarguen de registrar las operaciones que se realicen bajo su jurisdicción.
Los supervisores podrán investigar e imponer sanciones administrativas y medidas correctoras a los gestores de los activos tóxico.
«Los bancos»
La norma también afecta a las entidades de crédito, que tendrán que informar al Banco de España cada seis meses de todas las ventas de cartera que realicen en ese periodo especificando comprador, saldo pendiente agregado, número de créditos y las garantías que aseguren estos préstamos. Y protege mucho más al consumidor. Los servicers y compradores deberán comunicar al deudor la cesión de los prestamos tras cualquier intercambio con otra empresa. Además, se modifica la directiva de créditos al consumidor, regulando la obligación del prestamista de comunicar al cliente determinadas informaciones con carácter previo a la modificación del contrato. También obliga a mantener las exenciones que hubiera hecho el prestamista al consumidor.
En 2021 se produjo un rally en España de nuevas operaciones de carteras de créditos fallidos e inmuebles. La gran mayoría la protagonizó la banca, pero hay otras más pequeñas realizadas por consorcios.
Entre ellas, destaca la cerrada por KKR, que adquirió de CaixaBank una cartera de 3.500 hipotecas impagadas. El nominal de la operación (580 millones de euros) y la entidad de los fondos que compitieron por los activos hasta el final (KKR, Tilden Park y Waterfall) hizo de esta una de las operaciones más destacadas del 2021. La firma de abogados recuerda que la entidad presidida por José Ignacio Goirigolzarri venía de cerrar una operación con Cabot, por un valor de 400 millones de euros.
Se trataba de una cartera de créditos de pymes y al consumo sin garantía (Proyecto Pompidou). BBVA inició otra transacción de similar importe (500 millones de euros, Proyecto Minolta). Banco Santander puso en marcha también otra desinversión de 600 millones de euros (Proyecto Titán), que terminó adquiriendo Tilden Park, imponiéndose a las ofertas de Bain Capital, Fortress, Cerberus y Byview.
Bankinter traspasó a Zolva una cartera de créditos morosos sin colateral por valor de 100 millones de euros. A finales de 2021 se cerraron dos carteras más (Metric y Albartis). En ambas el comprador fue el consorcio de Metric y Albatris.
Los bancos tendrá que informar cada seis meses de todas las ventas de cartera que realicen
Fuente: Expansión